OSB için seçilmiş olan alanda bulunan ve özel mülkiyette olan araziler OSB tarafından rızaen satın alınmakta veya OSB'ler adına, kamu kurumlarının yapacağı kamulaştırma işlemi yoluyla OSB tarafından iktisabı gerçekleştirilmektedir.
Abdülkadir Güzeloğlu &
Tarık KurbanKamulaştırmaya Konu Taşınmazlar
Organize Sanayi Bölgelerine ilişkin kamulaştırma işlemlerine başlayabilmek için öncelikle OSB için yer seçiminin yapılması gerekmektedir.
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ("OSBK") uyarınca OSB’lere ait yer seçimi, Bakanlığın koordinatörlüğünde ilgili kurum ve kuruluşların temsilcilerinin katılımıyla oluşan yer seçimi komisyonunun yerinde yaptığı inceleme sonucunda, varsa üst ölçekli plan kararları da dikkate alınarak yapılmaktadır.
Yer seçimi sonrasında OSBK uyarınca, OSB için seçilmiş olan alanda bulunan ve özel mülkiyette olan araziler OSB tarafından rızaen satın alınmakta veya OSB'ler adına, kamu kurumlarının yapacağı kamulaştırma işlemi yoluyla OSB tarafından iktisabı gerçekleştirilmektedir.
Bakanlıkça verilen kamu yararı kararı üzerine OSB, kendisi adına yapılacak olan kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesini Valilik, İl Özel İdaresi, Belediye veya Yatırım İzleme Komisyon Başkanlığından isteyebilmektedir.
OSBK'nın 5.maddesinde yapılan 2012 tarihli değişik ile OSB tüzel kişiliğinin bizzat kamulaştırma işlemini yapabilmesine imkan veren ifade Anayasa Mahkemesi tarafından Anayasaya aykırı bulunarak iptal edilmiştir.
Buna göre Anayasa Mahkemesi; OSBK'nın 5.maddesinde yer alan "OSB, müteşebbis heyetin başvurusu üzerine Bakanlıkça verilen kamu yararı kararı ve sınırları belirlenmiş yetki çerçevesinde kamulaştırma işlemleri yapabilen veya yaptırabilen bir özel hukuk tüzel kişiliğidir." ifadesinde bulunan "…yapabilen veya …." ibaresini ve "Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce Bakanlıkça verilen kamu yararı kararlarının uygulanmasına yönelik olarak Organize Sanayi Bölgeleri tarafından tesis edilen kamulaştırma işlemleri bu kanunun 5.maddesi kapsamında kabul edilir." hükmüne sahip geçici 11.maddesini Anayasanın "Mülkiyet Hakkı" başlıklı 35.maddesi ve "Kamulaştırma" başlıklı 46.maddesine aykırı bularak iptal etmiştir [Anayasa Mahkemesinin, 31.10.2013 tarihli ve E.2013/49, K.2013/125 sayılı kararı].
Kamu Yararı Kararı
OSB'ler adına yapılacak olan kamulaştırmalarda kamu yararı verme yetkisi, Bakanlığa aittir. Bakanlık bu yetkisini, yer seçimi kesinleşmiş olan alan ile onaylı sınırda bulunan alanlar ile sınırlı bir şekilde kullanabilmektedir.
27327 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmış olan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 10.maddesi hükmü uyarınca kamu yararı kararı; OSB'nin tüzel kişilik kazanmasını takiben alınacak müteşebbis heyet kararı, işletme aşamasında genel kurul kararı, yer seçimi kesinleşen alan ile bölgenin gerçekleşebilmesi için zorunlu olan ve Bakanlığın uygun gördüğü teknik altyapılarla ilgili alanlar için 1/5000 veya 1/2000 ölçekli mahalli kadastro müdürlüğünce onaylı kadastral pafta ile birlikte yönetim kurulu tarafından bakanlığa konuyla ilgili başvuruda bulunmaktadır.
Bakanlık gerekli gördüğü hallerde planlama bütünlüğünü bozmayacak şekilde kesinleşen OSB sınırları içindeki alanın etaplar halinde kamulaştırılmasını isteyebilmekte ve bu doğrultuda kamu yararı kararı verebilmektedir. Bakanlığın haiz olduğu bu yetki sayesinde kamulaştırılması talep edilen taşınmazların kamulaştırma süreci daha etkin bir şekilde yönetilebilmektedir.
Kamulaştırma Dışı Bırakma ve Malikine Tahsis Etme Durumu
Kural olarak OSB için seçilen alanda yapılacak planlama, parselasyon ve tahsis gibi işlemler ile bunlara ilişkin olarak kullanılacak yetkiler esas itibariyle seçilmiş olan yerdeki mülkiyet haklarının OSB tüzel kişiliğine geçmiş olması koşulu ile gerçekleşebilmektedir.
Bununla birlikte, OSB'nin kamulaştırma yapabilmek için yeterli parasının bulunmaması ve özel mülkiyette bulunan arazi sahiplerinin OSB içinde katılımcı sıfatını kazanarak faaliyet gösterme istek ve iradesinin bulunması hallerinde, seçili alanların mülkiyetinin OSB'ye geçmeyebileceği halde tahsis uygulamasının gerçekleşmesi yönünde istisnai bir düzenleme öngörülmektedir.
Buna göre; yer seçimi ve bakanlıkça onaylanan imar planı sonucu sanayi alanı niteli kazanan bölge içinde Bakanlık tarafından belirlenen tahsis şartlarını kabul edeceğini taahhüt eden ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin EK-3 sayılı ekinde yer alan noter tasdikli taahhütnameyi veren yatırımcılar olması durumunda, bu yatırımcılara ait taşınmazlar kamulaştırılmadan imar uygulamasına dahil edilebilmektedir.
Söz konusu EK-3 kapsamında taşınmaz malikinin noter tasdikli olacak şekilde şu şartları gayrikabil-i rücu kaydıyla kabul ve taahhüt etmesi gerekmektedir:
•OSB sınırları içinde kalan ve maliki bulunduğu taşınmaz üzerinde, 4562 sayılı OSB Kanunu ve OSB Uygulama yönetmeliği hükümleri çerçevesinde faaliyet göstereceğini,
•İmar uygulamasından sonra adına tahsis edilecek parsel üzerinde altyapı inşaatının durumuna göre OSB'nin duyuru tarihinden itibaren bir yıl içinde yapı ruhsatını alarak inşaata başlayacağını,
•Yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde üretime geçeceğini,
•Taşınmazı OSB tahsis ve satış amacı dışında kullanmayacağını,
•Taşınmaz üzerinde ipotek ve diğer sınırlı ayni hak bulunması halinde kısıtlılığın kendisi tarafından ortadan kaldırılacağını,İmar uygulaması yapılana kadar taşınmazı teminat göstermeyeceğini,
•Üçüncü şahıslara satış, devir temlik yapmayacağını aksi taktirde, imar uygulaması öncesinde bilirkişi tarafından tespit edilen bedel üzerinden taşınmazını OSB'ye devredeceğini.
Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku hakkında daha detaylı bilgi edinmek ve sorularınızı iletmek için bize
info@guzeloglu.legal adresinden ulaşabilirsiniz.