Kira tespit davaları, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde hem kiracılar hem de kiraya verenler için büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu, bu davalarla ilgili olarak hem hakkaniyeti hem de ekonomik dengeleri gözeten ayrıntılı düzenlemeler içerir. Bu yazıda, 6098 sayılı TBK kapsamında kira bedelinin nasıl belirlendiğini, hangi şartlarda dava açılabileceğini ve mahkeme uygulamalarını ele alınmaktadır.
Kira sözleşmeleri kurulurken, taraflar kira bedelini serbest iradeleriyle belirleyebilir. Ancak izleyen kira dönemlerinde, Türk Borçlar Kanunu (TBK), sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumak amacıyla bazı sınırlamalar öngörmüştür. Bu çerçevede, TBK’nın 344. maddesi uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde kararlaştıracakları kira bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre) değişim oranını geçemez. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda ise, beş yıl geçmedikçe bu bedelde değişiklik yapılamaz.
Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma olmasa dahi,
5 yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde veya
beş yılın sonunda yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılında uygulanacak bedel, hâkim tarafından
TÜFE artış oranı,
kiralananın durumuve
emsal kira bedelleri dikkate alınarak
hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Bu durumda hâkim, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde elde edilebilecek kira bedelini bilirkişi marifetiyle tespit eder ve bu miktarı da göz önünde bulundurarak kira bedeline hükmeder.
Taraflar arasında kira bedelinin artırılması hususunda anlaşma sağlanamaması durumunda, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla
kira tespit davası açılması gerekir.
Dava Açma Zamanı ve Gerçekleşme ŞartlarıUygulamada kabul gören ilkelere göre, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için
en az 5 yılın geçmiş olması şarttır. Beşinci yıldan sonraki her yeni dönemde ise herhangi bir zamanda açılabilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin kiracıyı bağlaması için bazı koşullar öngörülmüştür:
Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenecek yeni bedel bu dönemin başından itibaren geçerli olur.
Aynı şekilde, kiraya veren bu süre içinde kiracıya
yazılı bildirimde bulunmuşsa ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, yine aynı şekilde geriye dönük olarak yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olur.
Geriye Yürürlük (Gerçekleşme) KoşullarıKira tespit davasının yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için iki ihtimal söz konusudur:
Kiraya veren, yenilenen kira yılı başlangıcından en az 30 gün önce dava açmışsa, dava ne zaman sonuçlanırsa sonuçlansın, karar yeni dönem başından itibaren geçerli olur.
Kiraya veren, kira yılının başlangıcından en az 30 gün önce
yazılı ihtarda bulunmuşsa, dava yıl içinde sonradan açılsa bile karar yine geriye dönük olarak uygulanır.
Taraflar sözleşmede, yeni dönemde kira artışı yapılacağını kararlaştırmışlarsa; bu durumda 30 günlük süre aranmaz. Ancak davanın
yeni kira dönemi içinde açılması gerekir. Bu durumda da belirlenen kira bedeli, kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Davayı Açma YetkisiKural olarak kira tespit davası kiraya veren tarafından açılır. Kiraya veren birden fazla kişi ise, dava tümü tarafından birlikte açılmalı ya da sonradan diğer kiraya verenlerin muvafakati alınmalıdır. Kiraya verenin vefatı durumunda, dava ya tüm mirasçılar tarafından açılmalı ya da açılmış davaya diğer mirasçıların onayı alınmalıdır.
Kiralanan taşınmazın malikinin de kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Eğer taşınmaz
paylı mülkiyet konusuysa, her paydaş yalnızca kendi payı oranında dava açabilir. Ancak
elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Kiracı da kira tespiti talebinde bulunabilir. Ancak bu durum uygulamada daha çok kiralanan yerin değer kaybı yaşaması halinde gündeme gelir.
Hâkimin Takdir YetkisiHâkim;
emsal kira bedelleri,
kiralananın fiziksel durumu,
ÜFE oranı,
döviz kurlarındaki değişimler gibi unsurları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmeder.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: HMK m. 4 gereğince, kira ilişkisine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme:
HMK m. 6: Davalının (genellikle kiracının) ikametgâhı mahkemesi
HMK m. 10: Akdin ifa edileceği yer mahkemesi
TBK m. 89: Kira borcu alacaklıya (kiraya verene) götürülecek bir borç olduğundan, kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
Türk Borçlar Hukuku hakkında daha fazla bilgi almak ve her türlü sorunuzu iletmek için bize
info@guzeloglu.legal adresinden ulaşabilirsiniz.