Yazımızda OSB'lerde parsel tahsisi, üretime geçme süreleri ve satış ile kiralama kısıtları ele alınmakta; OSB ile uyuşmazlıklar anlatılmaktadır.
Organize sanayi bölgeleri (OSB), Türkiye'de sanayi yatırımlarının merkezinde yer alır. OSB'de bir parsel veya tesis edinmek ise sıradan bir taşınmaz alımı değildir. Parselin tahsisi, inşaatın ve üretime geçişin belirli sürelere bağlı olması, üretime geçilmeden satış ve devrin yasaklanması, kiralamanın OSB kurallarına tabi olması ve aidat ile hizmet bedellerinin OSB organlarınca belirlenmesi, OSB'lerdeki işlemleri genel gayrimenkul hukukundan ayırır. Bu kurallar gözetilmeden yapılan bir alım, satış veya kira sözleşmesi, tahsisin iptali veya parselin geri alınması gibi ağır sonuçlar doğurabilir. Yazımızda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde OSB'lerin hukuki niteliği, parsel tahsisi, inşaat ve üretime geçme süreleri, tapu şerhi ve satış yasağı, tesis kiralama, aidat ve hizmet bedelleri ile OSB ile yaşanan uyuşmazlıklar ele alınmaktadır.
1. OSB'lerin Hukuki Niteliği ve Organları
OSB, kuruluş protokolünün onaylanıp sicile kaydedilmesiyle tüzel kişilik kazanan bir özel hukuk tüzel kişisidir. Buna karşın bölge içinde imar planlarının hazırlanması, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi gibi kamu gücüne dayanan yetkiler de kullanır. Elektrik, su, doğalgaz ve atık su gibi altyapı hizmetlerini sağlar ve bu hizmetlerin bedellerini tahsil eder.
OSB'nin karar organları müteşebbis heyet veya, katılımcıların belirli bir kısmının üretime geçmesinden sonra, genel kuruldur. Arsa tahsis ve satış prensipleri, kiralama esasları, aidatlar ve hizmet bedelleri ile bu bedellerin gecikmesi halinde uygulanacak yaptırımlar bu organlarca belirlenir ve yönetim kuruluna devredilemez. Kararları uygulayan organlar ise yönetim kurulu ve bölge müdürlüğüdür. Bu nedenle bir OSB'de yapılacak işlemde Kanun ve Yönetmelik kadar, o OSB'nin kendi organ kararları da belirleyicidir.
2. Parsel Tahsisi
OSB parselleri, OSB'nin belirlediği prensipler çerçevesinde, sanayi veya hizmet üretim tesisi kurmak üzere katılımcılara tahsis edilir ve satılır. Tahsis, yatırımcının bir taşınmazı serbestçe satın alması değil, belirli bir amaçla ve belirli yükümlülüklerle bağlı olarak parseli edinmesidir. Tahsis aşamasında yatırımcının faaliyet konusunun OSB'nin sektör yapısına uygunluğu, ihtiyaç duyulan parsel büyüklüğü, enerji ve su ihtiyacı gibi teknik konular da değerlendirilir.
Belirli yatırım ve istihdam şartlarını sağlayan projeler için parsellerin tamamen veya kısmen bedelsiz tahsisi de ayrı bir yönetmelikle düzenlenmiştir. Bedelsiz tahsiste yatırım ve istihdam taahhütlerine uyulmaması, tahsisin iptali ve parselin geri alınması sonucunu doğurabilir.
OSB sınırları içinde kalan özel mülkiyetteki parsellerin malikleri de, Yönetmelikte öngörülen sürelerde yatırım yapmayı noter onaylı bir taahhütle üstlenmeleri halinde kamulaştırma yapılmaksızın parsellerini koruyabilir. Taahhüde uyulmaması halinde kamulaştırma gündeme gelir.
3. Yapı Ruhsatı ve Üretime Geçme Süreleri
Tahsisin en önemli yükümlülüğü, yatırımın belirli süreler içinde hayata geçirilmesidir. OSB Uygulama Yönetmeliği'nin 60. maddesine göre katılımcı:
- tahsis tarihinden itibaren bir yıl içinde projelerini OSB'ye onaylatarak yapı ruhsatı almak,
- yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime geçmek,
- ÇED Yönetmeliği kapsamında gerekli kararı almak
zorundadır. Haklı gerekçelerin varlığı halinde yönetim kurulu yapı ruhsatı süresini toplamda bir yıla, işyeri açma ve çalışma ruhsatı süresini toplamda iki yıla kadar uzatabilir. İnşaata başlanmış ancak bu süreler içinde ruhsat alınamamışsa, Bakanlık tarafından ayrıca uzatma verilebilir. Süreler içinde gerekli izinlerin alınmaması halinde tahsis iptal edilir.
Uygulamada uzatma taleplerinin süre dolmadan, gerekçeleri belgelenerek yapılması büyük önem taşır. Sürenin geçirilmesinden sonra yapılan başvurular veya gerekçesi ortaya konamayan gecikmeler, tahsisin iptali riskini doğrudan artırır.
4. Tapu, Şerh ve Üretime Geçmeden Satış Yasağı
4562 sayılı Kanun'un 18. maddesi uyarınca tahsis edilen parseller, borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu kısıtlama tapuya şerh edilir. Tahsis bedelinin tamamı ödendiğinde veya kalan borç için teminat verildiğinde tapu katılımcı adına verilir. Ancak üretime geçmemiş tesisler bakımından tapuda geri alım şerhi yer alır.
Yasağa aykırı bir devir yapıldığının mahkemece tespiti halinde parsel, tahsis veya satış tarihindeki bedeli üzerinden geri alınarak yeniden tahsis edilir. Parselin piyasa değerinin tahsis bedelinin çok üzerine çıktığı durumlarda bu sonuç, katılımcı ve parseli satın alan için ciddi bir kayıp anlamına gelir. Tahsis hakkının kendisinin de kural olarak devredilemeyeceği unutulmamalıdır.
Uygulamada bu yasak, parselin doğrudan satışı yerine katılımcı şirketin paylarının devri veya parsel üzerinde uzun süreli kullanım hakları tanınması gibi yollarla dolanılmaya çalışılmaktadır. Bu tür yapılar, OSB ve Bakanlık tarafından yasağın dolanılması olarak değerlendirilme riski taşır. İşlem yapısı kurulmadan önce o OSB'nin uygulaması ve organ kararları mutlaka incelenmelidir.
Üretime geçmiş bir tesisin satışı ise kural olarak mümkündür. Ancak devir talepleri OSB'ye bildirilir ve incelenir. Satın alanın faaliyetinin OSB'nin sektör yapısına uygun olması ve parselin OSB'ye borcunun bulunmaması aranır.
5. Tesis Kiralama
Kanun, kiracıyı katılımcının tesisini yönetmelikte belirlenen usul ve esaslara uygun biçimde kiralayan kişi olarak tanımlar. Kiralama prensipleri ve kiralanacak bölümlerin büyüklüğü ile sayısı, bölgenin teknik altyapısı da dikkate alınarak OSB'nin karar organlarınca belirlenir. Bu nedenle bir OSB tesisini kiralamadan önce, kiracının faaliyetinin o OSB'nin izin verdiği faaliyetler arasında yer alıp almadığı, kiralamanın OSB'ye bildirilmesi veya onaylatılması gerekip gerekmediği ve tesisin bölünerek birden fazla kiracıya verilip verilemeyeceği kontrol edilmelidir.
2024 yılında Yönetmelikte yapılan değişiklikle OSB'lere, mülkiyetlerindeki sanayi parsellerinde altyapı ve üstyapı inşa ederek bunları kiralama veya satma imkânı da tanınmıştır. Bu model, hızlı başlamak isteyen yatırımcılar için hazır tesis kiralamayı kolaylaştırmaktadır.
OSB'de taşınmaz satış ve kira sözleşmelerinde, taraflar Türkiye'de yerleşik olduğu sürece bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılamayacağı da göz önünde tutulmalıdır. Bu yasağın kapsamını ve istisnalarını bu yazımızda ele almıştık.
6. Aidat, Hizmet Bedelleri ve Enerji
Yönetim aidatları ve hizmet karşılıkları, parsel büyüklüğüne göre ve parselin boş, inşaat halinde veya üretimde olma durumu dikkate alınarak OSB'nin karar organlarınca belirlenir. Altyapı katılım payları ile elektrik, su, atık su ve doğalgaz bedellerinin esasları ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar da aynı şekilde belirlenir. OSB'ler bu hizmetleri kamu veya özel kuruluşlardan satın alarak katılımcılara dağıtabilir ve satabilir.
Bu bedeller, bir tesisin işletme maliyetinin önemli bir kısmını oluşturur. Bir tesis satın alınırken veya kiralanırken birikmiş aidat ve hizmet borçlarının bulunup bulunmadığının OSB'den alınacak yazıyla teyit edilmesi, kira sözleşmesinde ise bu bedellerin hangi tarafa ait olacağının açıkça düzenlenmesi gerekir. Kanun, OSB organlarının ödemeye ilişkin kararlarına güçlü bir icra kabiliyeti tanıdığından, bu borçlara karşı itiraz imkânları sınırlıdır.
7. OSB ile Uyuşmazlıklar ve Yargı Yolu
- Genel kurul kararlarının iptali: Kanuna, Yönetmeliğe, kuruluş protokolüne, ana sözleşmeye veya iyi niyet kurallarına aykırı genel kurul kararlarına karşı, toplantıda muhalif kalarak bunu tutanağa geçirten veya oy kullanmasına izin verilmeyen katılımcılar, toplantı tarihinden itibaren üç ay içinde OSB'nin bulunduğu yer mahkemesinde iptal davası açabilir. İptal kararı tüm katılımcılar için hüküm ifade eder.
- Organlarla uyuşmazlıklar: Katılımcılar ile yönetim kurulu, denetim kurulu ve bölge müdürlüğü arasındaki uyuşmazlıklar, gerektiğinde Bakanlığın görüşü alınarak müteşebbis heyet veya genel kurulca karara bağlanır.
- Katılım payları: Katılım paylarına ilişkin uyuşmazlıklar, Kanun uyarınca asliye hukuk mahkemesinde çözümlenir.
- İmar ve ruhsat işlemleri: OSB'lerin imar planları ve ruhsatlara ilişkin işlemleri kamu gücüne dayandığından, bu işlemler bakımından idari başvuru ve idari yargı yolu gündeme gelir. İmar planlarına askı süresi içinde itiraz edilmesi gerekir.
- Bakanlık denetimi: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, re'sen veya şikâyet üzerine OSB'lerin hesap ve işlemlerini denetleyebilir. Bu yol, özellikle aidat ve hizmet bedellerinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda etkili bir başvuru aracı olabilir.
8. Pratik Öneriler
- Parsel veya tesis alımından önce tapu kaydını, şerhleri, tahsis belgesini ve tesisin üretime geçip geçmediğini gösteren ruhsatları inceleyin.
- OSB'nin arsa tahsis, satış ve kiralama prensiplerini içeren organ kararlarını isteyin; bu kararlar her OSB'de farklıdır.
- Tahsis sonrasında yapı ruhsatı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı sürelerini takip edin; uzatma taleplerini süre dolmadan ve gerekçeleriyle yapın.
- Üretime geçmemiş parsellerde pay devri veya uzun süreli kullanım hakkı gibi yapıları, satış yasağının dolanılması riski açısından ayrıca değerlendirin.
- Tesis alım ve kiralamalarında OSB'den borcu yoktur yazısı alın; aidat ve hizmet bedellerinin hangi tarafa ait olduğunu sözleşmede açıkça düzenleyin.
- Genel kurul kararlarına karşı itirazınızı toplantıda tutanağa geçirtin; iptal davası için üç aylık süreyi kaçırmayın.
9. Sonuç
OSB'lerde parsel ve tesis işlemleri, genel taşınmaz hukukundan farklı ve daha sıkı kurallara tabidir. Öne çıkan hususlar şöyle özetlenebilir:
- OSB özel hukuk tüzel kişisidir, ancak imar ve ruhsat gibi kamu gücüne dayanan yetkiler de kullanır.
- Tahsis edilen parselde yapı ruhsatı bir yıl, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ise ruhsattan itibaren iki yıl içinde alınmalıdır; uzatmalar sınırlıdır ve süreler aşılırsa tahsis iptal edilir.
- Borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden parsel satılamaz ve devredilemez; aykırı devirlerde parsel tahsis bedeli üzerinden geri alınır.
- Kiralama, Kanun ve Yönetmelik yanında OSB'nin kendi kiralama esaslarına tabidir.
- Aidat ve hizmet bedelleri OSB organlarınca belirlenir; tesis alım ve kiralamalarında birikmiş borçlar mutlaka kontrol edilmelidir.
- Genel kurul kararlarına karşı üç aylık iptal davası süresi ve imar planlarına itiraz süreleri kaçırılmamalıdır.
OSB'lerde parsel tahsisi, tesis alım, satım ve kiralama işlemleri, tahsis iptali ve geri alım uyuşmazlıkları, aidat ve hizmet bedellerine ilişkin itirazlar ile OSB organ kararlarına karşı davalar konusunda destek için info@guzeloglu.legal adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.