? Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Koronavirüs Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi | Güzeloğlu Hukuk Bürosu
Tarih : 24.04.2020

Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Koronavirüs Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Dünya çapında olumsuz etkilerini göstermeye devam eden Koronavirüs Hastalığı (COVID-19) birçok ticari faaliyeti de sekteye uğratmıştır. Bunun yanında Koronavirüs Hastalığına karşı alınan önlemler kapsamında bir takım ticari işletmelerin faaliyetlilerine Genelge ile ara verilmiştir. Ticari faaliyetleri olumsuz etkilenen veya faaliyetlerine ara verilen işletmelerin taraf olduğu işyeri kira sözleşmelerinin akıbetleri işbu yazının konusunu oluşturmaktadır.

Ülkemizde ilk olarak 11 Mart 2020 tarihinde görülen ve aynı tarihte Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kategorisinde olduğu duyurulan koronavirüs hastalığı (COVID-19) salgını, hayatımızı her yönüyle olumsuz etkilemeye devam etmektedir. Bu kapsamda ticari alanlarda gerçekleştirilen faaliyetlerin bir kısmı durma noktasına gelmiş, bir kısmı ise tamamen durmuştur.

İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi kapsamında belirli sektörlerin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuştur. Bunun yanında gerek dünyada gerek ülkemizde alınan ve günlük sosyal etkileşimi en aza indirmeyi hedefleyen tedbirler nedeniyle özellikle belirli sektörler başta olmak üzere birçok ticari faaliyet menfi olarak etkilenmiştir.

Sözleşmelerin kurulması anında taraflarca öngörülemeyen ve sonradan meydana gelen değişiklikler nedeniyle ifanın imkânsız hale gelmesi veya bir taraf bakımından ifanın aşırı derecede güçleşmesi ve diğer birtakım şartların da gerçekleşmesi ile sözleşmelerin uyarlanması veya feshedilmesi suretiyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulması amaçlanmaktadır.

Koronavirüs hastalığının sözleşmelere olan etkileri TBK kapsamında daha önce incelenmiş olup, ilgili yazıya bu bağlantıdan ulaşılması mümkündür: Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde koronavirüs hastalığı’nın (COVID-19) Sözleşmelere Etkileri

Sözleşmelerin, genel olarak değişen koşullara uyarlanmasını işleyen ilgili yazıya ise bu bağlantıdan ulaşılabilir: Sözleşmelerin Değişen Koşullara Uyarlanması: Aşırı İfa Güçlüğü (TBK 138)

İşbu yazıda ise koronavirüs hastalığı (COVID-19) salgınının ve bu salgına karşın idari makamlarca alınmış önlemlerin kira sözleşmelerine olan etkisi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında incelenecektir.

Öncelikle belirtilmesi gerekmektedir ki taraflar arasında bulunan işyeri kiralama sözleşmesinde, mücbir sebeplerin vuku bulması halinde sözleşmenin akıbetinin ne olacağını düzenlenmekteyse öncelikli olarak bu hükümler kapsamında hareket edilmesi gerekmektedir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun ilgili 27.06.2018 tarihli ve 2017/90 E., 2018/1259 K. sayılı kararında “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” ifadeleriyle salgın hastalığın bir mücbir sebep teşkil edebileceğini belirtmektedir.

Ancak taraflar arasında akdedilen sözleşmede bu duruma ilişkin bir düzenlemenin bulunmaması halinde mevzuat tarafından belirtilmiş kurallar uygulanabilecektir.

Bu kapsamda Covid-19 salgınının ve bu salgın kapsamında alınan idari tedbirlerin işyeri kira sözleşmeleri üstündeki etkileri bakımından ilgili işyerinin koronavirüs tedbirleri kapsamında faaliyetlerine geçici süre ile ara verilen işkolları kapsamında bulunup bulunmadığı ayrımı önem teşkil etmektedir.


I. Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi Kapsamında Faaliyetlerine Ara Verilen İşyerlerine İlişkin Sözleşmeler Bakımından

TBK’nın kiralananın teslimine ilişkin şartların düzenlendiği 301’inci maddesi uyarınca kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Görülebileceği üzere kiraya veren kiralananı sözleşme kapsamında belirtilen kullanma amacına uygun ve elverişli durumda bulundurmak zorundadır. Bu durumda sözleşmede amacın belirtilmesi hali ile bu amacın belirtilmemesi haline ilişkin farklı sonuçlara ulaşılmaktadır.

Gerçekten de kiralanan işyerinde gerçekleştirilen faaliyetin geçici süre ile yasaklanmış olması nedeni ile kiracının, kiraya verileni kısmen veya tamamen kullanamaması halinde sözleşmenin akıbetinin ne olacağı, kiralananın kullanım amacının taraflar arasındaki sözleşmede açıkça belirtilip belirtilmemesine göre değişiklik gösterebilecektir.


a. Kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacının belirtilmemiş olması halinde:

Taraflar arasındaki sözleşmede kiralanın hangi amaçla kullanılacağı belirtilmemiş ise, kiraya verenin kiralananı belirli bir amaç için hazır bulundurma yükümlülüğü olmadığı ifade edilmektedir. Bu halde kiraya veren sadece kiralananı herhangi bir faaliyete uygun olarak bulundurmakla yükümlü olmaktadır.

Bu halde kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı zikredilmediğinden ötürü kiralananın herhangi bir özel bir amaca uygun olması zorunluluğu bulunmamaktadır. Sözleşmede amaç belirtilmediğinden ötürü kiraya veren, kiralananın hangi amaçla kullanıldığı ile ilgili herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

Bu çerçevede kiralanan, faaliyetleri geçici olarak durdurulan bir işyeri olsa dahi kiralayanın kira bedelini ödeme borcunun devam ettiği düşünülmektedir. Ancak kiraya veren bu durumda TBK’nın 138’nci maddesi kapsamındaki şartların gerçekleştiğinden bahisle uyarlama talep edebileceği gibi uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmeyi feshedebilecektir. TBK 138 kapsamındaki şartlar işbu yazının ikinci bölümünde incelendiği gibi, yukarıda belirtilen bağlantılarla da ilgili konular hakkındaki yazılara ulaşılması mümkündür.


b. Kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacının belirtilmiş olması halinde:

Taraflar arasında bulunan kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacının belirtilmiş olması ve bu amaca ilişkin faaliyetlerin yasaklanmış olması halinde ise, kiraya verenin TBK’nın 301’icni maddesi kapsamında düzenlenen yükümlülüğünü, bu yükümlülüğün imkânsız hale gelmesinden ötürü yerine getiremediği ifade edilmektedir.

Gerçekten de kiraya veren, ilgili faaliyetin geçici olarak durdurulması nedeniyle kiralananı sözleşmede belirtilen amaca hazır durumda bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememekte ve bu durum kendisinin kusurundan kaynaklanmamaktadır.

İfa imkansızlığı, TBK’nın 136 ve 137’nci maddeleri ile düzenlenmektedir.

TBK’nın 136’ncı maddesi, borcun imkânsız hale gelmesi halinde borcun sona ereceğini belirtmektedir. Bu halde kiralananı belirtilen amaca hazır halde tutmakla yükümlü bulunan borçlu borçtan kurtulmakta ancak karşı taraftan bu kapsamda almış olduğu edimleri geri vermekle yükümlü tutulmaktadır. Bunun yanında henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimleri isteme hakkını kaybetmektedir.

Bu hüküm aslen sürekli nitelikteki ifa imkansızlıklarını düzenlemekte olup, mevzuatımızda sürekli olmayan ifa imkansızlıklarına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay, sürekli olmayan ifa imkansızlığı halinde tarafların sözleşme borçlarının ifa imkansızlığının kalktığı tarihe kadar ertelenmesi gerektiğini belirtmektedir. Ancak bu geçici imkansızlığın tarafların tahammül edemeyecekleri kadar uzaması halinde ise artık süresiz ifa imkansızlığı hükümlerinin uygulanması gerektiği yine Yargıtay tarafından belirtilmektedir.

TBK’nın 137’nci maddesi ise kısmi ifa imkansızlığını düzenlemektedir. Buna göre, borcun tamamının değil sadece bir kısmının imkânsız hale gelmesi halinde borçlu, sadece imkânsız hale gelen kısım bakımından borçtan kurtulmaktadır.

Ancak bu halde, karşı taraf kısmi ifaya razı olmaz ise yukarıda bahsedilen tam imkânsızlık hükümleri uygulanacaktır.

Kiralayanın, kısmi ifaya razı olması halinde kira borcunun, sadece imkânsız hale gelmeyen ve ifa edilen kısım nispetince ödeneceği ifade edilmektedir.

Bu kapsamda örneğin lokanta bölümüne ilişkin faaliyeti durdurulan fakat paket servis hizmetinin devam ettiği restoran için bu hükmün uygulanması mümkün olabilecektir. Böylelikle kullanılamayan bölümlere ilişkin indirim istenmesi mümkün hale gelebilecektir. Benzer şekilde birden fazla alanda faaliyet gösteren işyerlerinde, bazı faaliyetlerin idari kararla durdurulması ihtimalinde de bu hüküm uygulama alanı bulabilecek ve böylelikle ilgili oranda indirim talep edilebilecektir.


II. Faaliyetlerine Ara Verilmeyen İşyerleri Bakımından

İşyerinde yürütülen faaliyetlerin genelge kapsamında yer almaması durumunda ise belirli şartların gerçekleşmesi halinde kira bedelinde uyarlama talep edilmesi, bunun mümkün olmaması halinde ise sözleşmenin feshedilmesi mümkündür.

Sözleşmelerin kurulması zamanında mevcut bulunan şartların, tahmin edilmesi taraflardan beklenemeyecek derecede değişmesi ve bu durumun taraflardan biri bakımından aşırı ifa güçlüğüne yol açması veya edimler dengesini taraflardan birisi aleyhine ağır bir şekilde bozulması halinde borcun, sözleşme akdedilirken ki mevcut şartlar devam ediyormuşçasına yerine getirilmesinin beklenmemesi gerektiği düşünceleri neticesinde sözleşmelerin değişen yeni koşullara uyarlanması fikrini ortaya çıkarmıştır.

Bu çerçevede 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Aşırı ifa güçlüğü” kenar başlıklı 138’inci maddesi sözleşmenin bozulan ekonomisini düzeltme amacı taşımaktadır.

Bu düzenleme kira dahil olmak üzere bütün sözleşmelere uygulanabilen genel nitelikte bir hükümdür.

TBK’nın 138’inci maddesi, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sıradaki olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlunun borcunu ifa henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halinde borçlunun sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkının olduğunu, uyarlamanın mümkün olmaması halinde ise sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu belirtmektedir.

Mezkûr madde, sürekli edime ilişkin borçlarda dönme hakkı yerine fesih hakkının kullanılacağını ifade etmektedir. Kira sözleşmesi bir sürekli edim borcu olduğu için ilgili şartların gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün olabilecektir.

TBK’nın 138’inci maddesi kapsamında, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme veya feshi hakkının kullanılabilmesi için aşağıda belirtilen dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir;

  • Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
  • Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
  • Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Koronavirüs Hastalığı (COVID-19) nedeniyle, şartların aleyhine değişen borçlu tarafından yukarıdaki koşulların da gerçekleşmesi kaydı ile sözleşmenin değişen yeni koşullara uyarlanmasını talep edilmesi, bunun mümkün olmaması halinde ise sözleşmeden dönme veya sözleşmenin feshedilmesi haklarına sahip olunabileceği değerlendirilmektedir.

Nitekim, 25.03.2020 tarihli Resmî Gazete yayımlanan ve 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2’nci maddesi 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağını belirtmektedir. Her ne kadar bu hüküm sözleşmenin uyarlanması ve feshine dayanak edilemese de kanun koyucunun konu hakkındaki yaklaşımı bakımından genel bir fikir vermektedir.


Borçlar Hukuku ve Sözleşmeler Hukuku alanları hakkında daha fazla bilgi almak ve her türlü sorunuzu iletmek için info@guzeloglu.legal adresinden bize ulaşabilirsiniz.

Yazar: Abdülkadir Güzeloğlu & Tarık Kurban